موقع قوانين السودان على الأنترنيت

خوجلي عبد الرحمن خوجلي طاعن // ضد // أميمـة عبد الواحـد وآخرين المطعون ضدهم

نمرة القضية:الرقم م ع/ط م/234/2007م

المحكمة:المحكمة العليادائرة ولايتي البحر الأحمر وكسلا ببورتسودان

العدد2008:

 المبادئ:

قانون إيجار المباني لسنة 1991م – الإيجارة الحكمية – إبرامها وانتهاؤها قبل صدور القانون – حكمـه

إذا كانت الإيجارة قد أبرمت وانتهت قبل صدور قانون إخلاء المباني لسنة 1991م فإن الإيجارة الحكمية تنتهي بمرور سبع سنوات من تاريخ صدور القانون دون الحاجة لأي إخطار.

الحكم:

القضاة:

سعادة السيد/ إبراهـيم محمــد المكـي                         قاضي المحكمة العليا            رئيساً

سعادة السيد/عبدالرحيم عبدالوهاب التهامي                 قاضي المحكمة العليا             عضواً

سعادة السيد/ إبراهيـم محمــد حمـدان                         قاضي المحكمة العليا            عضواً

 المحامون:

الأستاذة/ نورا حسن سليمان                                   عن الطاعن

الحكـــم:

 القاضي: عبد الرحيم عبد الوهاب التهامي

التاريخ: 23/2/2008م

 حاصل الوقائع كما يتبين من سائر الأوراق أن المدعون أقاموا الدعوى المدنية الماثلة أمام محكمة بورتسودان المدنية في مواجهة المدعى عليهم ورثة عبد الرحمن خوجلي تأسيساً على أنهم الملاك المسجلون للشقتين رقم (1) و (2) بالعقار رقم (2) مربع ل 9 غرب بورتسودان وأن المدعى عليهم يستأجرون الشقتين أعلاه منذ عام 1976م باجرة شهرية قدرها (600 جنيهاً) وحيث إن الإيجارة الحكمية للعقار انتهت بمضي سبعة أعوام على صدور قانون إيجار المباني لسنة 1991م ، وأن الوارث خوجلي عبد الرحمن هو المستفيد من الشقتين ، التمسوا في ختام دعواهم إخلاء المذكور فوراً من الشقتين لانتهاء الإيجارة الحكمية ، وفي إجراء لاحق عدل المدعون دعواهم وحصروا طلباتهم في مواجهة الوارث خوجلي عبد الرحمن ، رد محامي المدعى عليهم على صحيفة الدعوى بمذكرة أقر فيها بالملكية وأنكر بقية الطلبات ملتمساً شطب الدعوى بدعوى أنها سابقة لأوانها لعدم إخطاره بانتهاء الإيجارة الحكمية ، صاغت محكمة الموضوع نقاط النزاع واستمعت للوقائع والبينات وقضت على ضوءها بشطب الدعوى تأسيساً على أن الإيجارة التعاقدية انتهت بمضي سنة من تاريخ إخطار المدعون للمدعي بالإخلاء في 7/7/2004م ، وتحولت بعد ذلك التاريخ إلى إيجاره حكمية تنتهي ( في 7/7/2011م) ، لم يجد هذا الحكم قبولاً لدى محكمة استئناف ولاية البحر الأحمر في مذكرتها بالرقم ( 173/2007 م) وقضت بإلغائه وإصدار حكم جديد يقضي بإخلاء المدعى عليه من العقار موضوع الدعوى ( وقد أسست محكمة الاستئناف حكمها المذكور على أن الإيجارة الحكمية للعقار قد انقضت بتاريخ صدور قانون إيجار المباني لسنة 1991م وحيث لم يلقَ الحكم الأخير قبولاً لدى المدعى عليه (الطاعن) أقام الطعن الماثل الذي أودع صحيفته نيابة عنه الأستاذة/ نورا حسن سليمان من مكتب الأستاذ/ تاج الدين محمد الخضر ، من حيث الشكل سبق لنا قبول الطعن وأتيحت الفرصة للمطعون ضدهم للرد على أسبابه.

وفي الموضوع ينعى الطاعن الحكم المطعون فيه بمخالفة الشريعة الإسلامية والخطأ في تطبيق القانون مقرراً في ذلك أن الحكم المذكور لم يُراعِ القانون وما أرسته السوابق القضائية حول انقضاء الإيجارة الحكمية ملتمساً إلغاءَه ، وفي الجانب الآخر رد محامي المطعون ضدهم على الطعن متمسكاً بالحكم المطعون فيه ملتمساً شطب الطعن.

باستقرائي للوقائع والبينات التي طرحت أجد أن الثابت منها أن الإيجارة بين موكل المدعين ومورث المدعى عليهم (الطاعنين) بدأت في عام 1975م وبعد وفاة الأخير انتقلت إلى ورثته وأصبح المدعى عليه (الطاعن) هو الحائز المستفيد من الشقتين موضوع الدعوى ، والثابت أنها استمرت على هذا الحال لأجل غير مسمى إلى أن قام المدعون بتاريخ 7/7/2004م (وفقاً للمستند المرفق) بإخطار المدعى عليه (الطاعن) بإنهاء الإيجارة ، وأنهم بعد ذلك أقاموا بتاريخ 29/11/2005م دعواهم الماثلة بطلب الإخلاء تأسيساً على انتهاء الإجارة الحكمية للشقتين ، وبإنزال ما تقدم على نصوص قانون إيجار المباني لسنة 1991م وهو القانون الواجب التطبيق على الوقائع موضوع النزاع ، نجد أن الإيجارة بحسب تكييفها القانون كانت بين وكيل المدعين ومورث المدعى عليه (الطاعن) إيجاره لأجل غير مسمى لم يحدد فيها مدة لانتهاء العقد ، وتبعاً لذلك فإنها لا تنتهي إلا بعد إنقضاء سنة كاملة من تاريخ أي إخطار كتابي من قبل المؤجر للمستأجر والثابت أن المدعين أخطروا الطاعن بنيتهم في إنهاء هذه الإيجارة بتاريخ 7/7/2004م مما يعني أن الإيجارة تنتهي بعد مضي عام من تاريخ الإخطار أعلاه أي بتاريخ 6/7/2005م وحيث أن النص بالمادة (14) (1) و (2) من قانون إيجار المباني لسنة 1991م نص على أن الإيجارة التعاقدية تتحول إلى إيجاره حكمية عند انتهاء مدتها ، وأن الإيجارة الحكمية بالنسبة للإيجارات التي تنتهي عقودها في ظل سريان العمل بقانون إيجار المباني تنتهي بانقضاء سبعة أعوام من تاريخ تحويلها إلى إيجاره حكميه ومتى كان ذلك ، وكان إخطار المطعون ضدهم للطاعن بالرغبة في إنها الإيجارة قد تمَ في 7/7/2004م وأنها تحولت بعد مضي سنة من ذلك التاريخ إلى إيجاره حكميه بنص القانون . عليه فإن الإيجارة الحكمية للعقار المذكور لا تنتهي إلا بعد مضي سبعة سنوات من تاريخ الإخطار 7/7/2004م ، وحيث أن المطعون ضدهم يؤسسون دعواهم بطلب الإخلاء على انتهاء الإيجارة الحكمية فإنَّ دعواهم تكون قائمة على غير سند من القانون طالما أن الإيجارة الحكمية ما زالت قائمة وأنها لن تنتهي إلا في تاريخ 6/7/2011م وحيث أن محكمة الاستئناف في حكمها محل هذا الطعن قد خالفت هذا الوجه وقضت بانتهاء الإيجارة الحكمية للعقار موضوع الدعوى بما يخالف القانون ، عليه فإنَّ الطعن يكون في محله ومن ثم أرى نقض حكم محكمة الاستئناف واستعادة حكم محكمة الموضوع بشطب الدعوى.

القاضي: إبراهيم محمد حمدان

التاريخ: 25/2/2008م

 مع عظيم تقديري لرأي الزميل صاحب الرأي الأول إلا أنني أرى صحة حكم محكمة الاستئناف موضوع الطعن لأن الثابت إبرام عقد إيجاره للعقار موضوع الدعوى في 1973م أو 1975م وتلك إيجاره تعاقديه ولما كانت غير محددة المدة فينبغي الرجوع إلى الفقرتين 4 و 5 من المادة (301) من قانون المعاملات المدنية لسنة 1984م باعتبار هذا النوع من الإيجارة مدته سنة واحدة فقط بعد انتهاء الإجارة التعاقدية أي في سنة 1977م وهذا ما درجت عليه المحاكم واستقر قضاؤها عليه إذ لا يمكن اعتبار العقد مستمراً لأكثر من سنة واحدة ولما كانت الإيجارة تلك أبرمت وانتهت قبل صدور قانون إخلاء المباني لسنة 1991م فإنَّه وبنص المادة 14/1/أ تكون الإيجارة الحكمية قد انتهت بمرور سبع سنوات بعد صدور ذلك القانون في اكتوبر سنة 1991م أي تكون انتهت في اكتوبر سنة 1998م بقوة القانون ودون حاجة لأي إخطار كتابي أو غيره وعليه أرى الإبقاء على حكم محكمة الاستئناف.     

القاضي: إبراهيم محمد المكي

التاريخ: 26/2/2008م

 أوافق على ما انتهى إليه زميلي صاحب الرأي الثاني لأسبابه مع عظيم تقديري لما رآه زميلي صاحب الرأي الأول.

الأمر النهائي:

 نؤيد الحكم المطعون فيه ويرفض الطعن برسومه.

 إبراهيم محمد المكي

قاضي المحكمة العليا

ورئيس الدائرة

26/2/2008م